Grunty rolne a grunty budowlane – jak je rozróżnić?

Grunt

Kiedy decydujemy się na zakup ziemi pod budowę domu, trzeba upewnić się z jakim rodzajem gruntu mamy do czynienia. Polskie prawo przewiduje wiele utrudnień dla osób, które wybierają zakup gruntu rolnego, aby przekwalifikować go na działkę budowlaną, dlatego tak istotne jest poznanie przeznaczenia działki przed zakupem i rozpoczęciem budowy, tylko jak to zrobić? Jaka jest różnica między gruntami rolnymi a budowlanymi?

Co to są grunty rolne i budowlane?

Grunty rolne to ziemia, która w ewidencji gruntów uznana została za użytek rolny. O jego charakterze nie decydują cechy fizyczno-agronomiczne, a fakt, czy na danej ziemi jest lub może być prowadzona produkcyjna działalność rolnicza. Wiadomym jest, iż cechy gleby mają duży wpływ na jej klasyfikacje, jednak nie jest to główny powód określania danej działki, jako grunt rolny. Gruntem budowlanym jest działka, która wytyczona została pod budowę bądź na jej terenie wyburzono poprzedni budynek. Nie musi być to jedynie dom jednorodzinny, na działkach budowlanych stawia się także centra handlowe czy osiedla mieszkaniowe. Jednak jeżeli z perspektywy obserwatora nie da się określić jakiego rodzaju jest działka, którą jesteśmy zainteresowani bądź posiadamy np. w spadku, to jak rozróżnić grunty rolne od budowlanych w praktyce?

Plany miejscowe

Najlepszym sposobem, aby dowiedzieć się czy działka jest budowlana, jest przejście się do urzędu gminy i sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego przyjmowanym w drodze uchwały. Rozsądnym pomysłem byłoby sprawdzenie również okolicznych działek, aby dowiedzieć się o potencjalnych możliwościach budowlanych sąsiednich właścicieli na okolicznych działkach. Na planie zagospodarowania przestrzennego znaleźć można również takie informacje, jak maksymalne wysokości budowli, zasady budowy, modernizacji oraz rozbudowy systemów komunikacji, a także linie zabudowy.

Warunki zabudowy

Jeżeli urząd gminy nie posiada aktualnego, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – co zdarza się dosyć często – trzeba wtedy uzyskać bezpośrednią decyzję o warunkach zabudowy danej działki. Jednak aby decyzja została wydana, teren musi spełniać konkretne warunki: posiada dostęp do drogi publicznej i jedna z sąsiednich działek jest zabudowana. Decyzję otrzymują w takim wypadku osoba, która złożyła wniosek, właściciele sąsiednich działek oraz inwestor. Trzeba pamiętać, że nie ma potrzeby, aby to aktualny właściciel działki występował o decyzję warunków zabudowy, co pomoże uchronić potencjalnego kupca przez wydaniem pieniędzy na działkę, która nie spełnia jego oczekiwań. Z odpowiedzi dowiemy się o wszelkich wymaganiach budowlanych wobec przyszłego właściciela, niemniej jednak nie dostaniemy informacji o działkach, które znajdują się w bezpośredniej okolicy.

Dzięki szybkiemu zapoznaniu się z rodzajem gruntu będziemy mieli świadomość na co się decydujemy. Często jest tak, że na zezwolenie na budowę na gruntach rolnych (odrolnienie) czeka się kilka, bądź kilkanaście lat, dlatego jeżeli zależy nam na szybkiej budowie, warto omijać grunty rolne szerokim łukiem, mimo kusząco niskiej ceny.